频频出手、新业务试点险资投资不动产升温？密集落地的不动产交易背后，是保险资金对于不动产项目的长期看好；资产证券化和REITs业务的获批，也为保险资金提供了更多选择。应对低利率、优化投资组合是保险资金的重要目标

　　中邮人寿42.56亿元拿下中粮置地广场、中国人寿相关子公司受让世茂珠海综合体半数股权、华泰资管投资万科不动产债券计划、大家投资控股旗下公司接手上海万达广场……单均金额多达数十亿元，2023年的保险资金投资不动产是否已升温？

　　据中国保险行业协会官网显示，截至10月9日，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、建信人寿、太保寿险等险企披露了大额不动产投资公告，主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目，今年以来已累计出资超280亿元。

　　同时，今年第三季度，保险资金正在实际出资阶段的大额不动产投资计划至少有9个。此外，在今年前三季度险企针对这9个不动产项目已进行了超过20次的新增出资，新增出资总额超过160亿元。

　　对比2021年的减持、撤离，2022年对不动产的投资保险资金出现分化，今年年初开始，保险机构开始逐渐加大在商业地产细分领域的投资力度，到三季度被市场认为是出现了一个密集落地期。保险机构投资的不动产主要是商业办公不动产、产业园区不动产和自用型不动产项目。业内人士认为，目前中国保险业涉房配置偏低，加大商业地产细分领域的投资力度，有助于应对低利率的挑战，优化长期资产组合。

　　对于近期险资对于不动产投资升温的原因，一位中型险企债券投资经理表示，“目前国内险资投资正处于资产荒的状态，可选择投资标的较少，不动产是一个性价比较高的选择，其比房地产的债券和股票投资安全度更高。同时，综合背景之下，险资投资不动产的隐含收益率提高，回报率更高。” 不过，他亦强调，房地产市场可能拉长时间看还可以，但其短期对于当前房地产市场并不乐观。

　　此外值得关注的是，除了不动产投资的加大，保险资金在REITs领域的布局亦十分积极，在此前公募REITs的产品配售发行中险资身影就频现。10月13日晚间，深交所、上交所发布公告称，日前在证监会、金融监管总局统筹指导下，向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及REITs业务。

　　泰康资产CEO段国圣表示新浦京8883，“首先，这有利于满足保险资金的配置需求，保险资管公司可以开展ABS业务后，将创设更多符合保险资金需求的ABS产品，来满足险资的配置需求；其次，ABS产品能一定程度上增厚保险资金的收益水平，ABS产品的收益率介于债券和另类产品之间，一般来说，ABS产品的收益率比债券收益率高30bps左右；最后，ABS+公募REITs有助于盘活保险资金投资的基础设施股权项目，通过保险资管和公募基金的联动，发行以保险资金投资的基础设施股权项目为基础资产的公募REITs产品，有助于盘活保险投资的存量资产，释放进一步投资基础设施并服务实体经济的潜力。”

　　一是大悦城控股集团股份有限公司发布公告称，子公司西单大悦城有限公司(下称西单大悦城)通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司(下称北京昆庭)100%股权及债权。挂牌期满后，根据北京产权交易所反馈，9月28日，西单大悦城与中邮人寿签署了《产权交易合同》，成交价格约为42.56亿元。

　　二是9月28日世茂系上市公司发布的公告相关项目的转让信息，世茂集团控股有限公司(下称世茂集团)、上海世茂股份有限公司日前公告称，控股的公司珠海海新企业管理有限公司拟将其持有的珠海世茂新领域房地产开发有限公司(下称珠海世茂新领域)51%股权转让，转让对价合计39.1亿元。

　　受让珠海世茂新领域这51%股权的有2家企业。其中，国寿星湾(天津)企业管理合伙企业(有限合伙)(下称国寿星湾)受让50.99%。国寿启航壹期(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)(下称国寿启航基金)受让0.01%。国寿启航基金是国寿星湾的控股股东，国寿启航基金股东为中国人寿保险股份有限公司、国寿置业投资管理有限公司。世茂集团称，珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目。

　　三是9月26日万科公告称，为满足项目发展需要，公司全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过人民币40亿元，融资期限最长为10年。

　　而今年以来，根据中国保险行业协会官网显示，截至10月9日，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、建信人寿、太保寿险等险企披露了大额不动产投资公告，主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目，今年以来已累计出资超280亿元。

　　中国平安首席运营官付欣在2023年中国平安中期业绩会上表示新浦京8883，在中国平安保险投资组合的不动产投资中，物权类资产近76%新浦京8883，包括商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等。这类资产总体非常优质，能够贡献稳定的租金收入，并实现保值增值。

　　据多位险资投资人士表示，尽管当前房地产行业恢复仍有不确定性因素，但核心城市核心区域的商业办公项目依旧有旺盛的需求，基于稳定现金流需求，险资正加大对核心城市、核心地段优质商用物业、写字楼等领域投资。

　　上述人士表示，未来险资对房地产领域投资将更多侧重于商业地产（写字楼等），相比于投资房地产方面股票等，险资对房地产物业投资是另外一种投资逻辑，如果租金回报合适，险资会基于资产负债匹配、抗通胀等目的投资写字楼项目。

　　险资布局的不动产项目多为办公楼宇、产业园区、物流仓储等优质运营性不动产。这类资产具有保值增值性好、现金流收入稳定，与保险资金属性匹配度高等多重吸引力。据一位头部险企资管公司人士分析，“虽然近期有多个大额项目落地，但这仅仅代表险资对于不动产领域的长期看好，并不代表短期的投资回暖，而选取优质标的才是险资在不动产领域的布局要点。”

　　根据北京大学和欧洲公共房地产协会估算，目前中国基础设施资产存量规模超过100万亿元，商业不动产资产存量规模约35万亿元。存量资产证券化前景广阔，以美国为例，MBS、ABS、REITs等各类资产证券化品种规模高达14.9万亿美元，占债券市场的比重达29%。不同期限和风险收益特征的资产证券化产品为保险资金、养老金的资产配置提供了丰富的选择。

　　10月13日晚间落地的首批五家保险资产管理公司将试点开展资产证券化（ABS）及REITs业务，这五家保险资管公司分别是：中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司，以及平安资产管理有限责任公司。

　　这意味着继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管也可以作为资产支持专项计划管理人参与REITs业务，为险资打通了深度参与不动产市场的通道，有利于其打通债权、Pre-REITs、REITs全链条投资体系。

　　在此次获准开展交易所交易所ABS业务之前，保险资管公司主要通过中保登开展资产支持计划业务，这项业务被业界成为“保险版的ABS”，截至2023年8月份，资产支持计划本年度在中保登注册的规模近2000亿，成为保险资金、银行理财资金、证券公司、财务公司的重要投资产品。新业务的获批，将带来更多的投资新机。

　　当前，传统固收投资面临收益率下行、择时空间收窄、合意资产供给不足等多重挑战。段国圣表示，保险资管机构固收投资能力建设必须以创新为抓手，紧跟融资结构转型的时代趋势，提升优质资产获取能力。首先，伴随城镇化进程放缓，地产、基建的新增融资需求总体回落，但中国存在巨大规模的存量资产有待挖掘，这也是融资结构转型的应有之意。

　　《中国保险资产管理业发展报告（2023）》显示，截至2022年末，32家保险资产管理公司管理资金总规模为24.52万亿元，半数机构第三方资金规模占比超过20%，其中超三成机构第三方资金规模比例已超过50%。